楼市已现调整征兆 房价下跌多少才合理-

最近,有网友提问,目前国内房价存在着一定的泡沫,根据10月份70城房价数据有一半的城市二手房价格出现了下跌,就连开发商现在也开始大幅打折促销。未来房价调整将在所难免,很多人都盼望着房价能够跌下来。那么,各地房价降到什么情况才算最合理的呢?

对此,专家们认为,由于社会资源都集中在一线城市,或省会城市,比如医疗、教育、就业、消费等。一般讲,大城市都是人口汇集之地,特别是有钱人,所以,大城市的房价目前就比较合理,即使下跌幅度也有限。而中小城市人口流出量大,收入增长有限,一旦房价下跌就会跌到原来的起点。

而我们认为,在国内一线城市房价超过收美国房价,而美国人的收入则是我们的好几倍,所以,一线城市的房价是很不合理的,而二三线城市由于近些年人才引进,很多地方在短期内翻了一倍房价也要回到合理的区间。评判国内房价是否合理有三大标准:

第一,租售比。按照国际上看,房东把房子出租,每年的回报率应是5%左右,这样20年便可以收回投资。而目前,由于房价的连续上涨,买房出租回报率是相当低的。举个例子,上海市中心租一套二室一厅的房产,大约需要7000至8000多元/月,而当地的房价则在5-600万左右。也就是説,房东如果买房出租,那估计要50-60年才能回本。如果要恢复到房租回报率达到5%,那上海的房价应该在现在的基础上跌去60%就比较合理了。

第二,房价与收入之比。最近,青岛的房价从21000元/平方米,跌到16800元/平方米,但是当地居民还是买不起。所以,未来房价要与当地居民收入挂钩,而绝不是投机囤房者説了算。通常你如果生活在大城市合理的房价与收入比,应该是你工作10至12年就可以买房。而中小城市当地人的收入一般是7-8年就可以买房。像现在房价收入比动辄在30-40年,这是不正常的,为一套房子耗尽一生的积蓄,实在太不值得了。

第三,房产占居民财富的比重。据最新资料显示,中国居民家庭财富的77%是房地产,其他23%才是金融资产。这説明国内居民家庭的资产中绝大多数都是房产,大家买房就是希望房价能增值。而一旦房价出现下跌,很多家庭的资产会大幅缩水。而像美国这样的国家,房产占你家庭资产的40%,而另有60%是金融资产。所以,未来国内居民家庭资产中的房地产占比将会降下来,去杠杆化,回到正常合理的区间。

无论从房价收入比、租售比,还是房产占居民家庭中的比重,目前国内的房价确实有些偏高了。至于房价未来降到什么价格才比较合理?我们认为,大城市房价从目前价格上跌去60-70%才能挤干泡沫(上世纪90年代,日本东京房价也跌过60%-70%),而中小城市房价从哪 里来再跌回到哪里去,随着当地居民收入而波动。当然,大城市房价下跌不可能一蹴而就,需要慢慢的下跌,逐步与当地居民收入挂钩,实现软着陆。

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